23.02.2022

Procedura cadastrală – modificări în vigoare din 14 februarie

Autor: Gicu Bloșenco, avocat stagiar Casa de avocatură ”Efrim, Roșca și Asociații”

La 14 februarie al anului curent au intrat în vigoare modificările la Instrucțiunea Agenției relații funciare și cadastru nr. 112 din 22-06-2005 cu privire la înregistrarea bunurilor imobile (Instrucțiunea 112/2005). Instrucțiunea 112/2005 stabilește structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile, modul efectuării înscrierilor în Registru, precum și aspecte de procedură cadastrală. În continuare vom sintetiza principalele prevederi de noutate, însoțindu-le cu comentarii, după caz.

La aspectul împuternicirilor de reprezentare, Instrucțiunea 112/2005 impune forma autentică a procurii, dacă pe bază de procură este reprezentată o persoană fizică. Aceasta se aliniază cu practica deja stabilită a organului de înregistrare și reprezintă o garanție în plus pentru persoanele fizice reprezentate.

Persoanele juridice, titulare a drepturilor înscrise în Registrul bunurilor imobile, vor putea fi reprezentate şi prin contract de mandat, iar împuternicirile de reprezentare a avocatului vor fi  confirmate prin mandat, care ”conține împuterniciri exprese privind depunerea cererii pentru înregistrarea dreptului asupra bunului imobil în interesele clientului.”

În continuare, la înregistrarea drepturilor asupra construcției edificate, registratorul va verifica dacă procesul-verbal de recepţie finală conţine data întocmirii, numele investitorului (după caz, şi al beneficiarului), referirea la numărul şi data actului prin care a fost autorizată construirea, sursa de finanţare a lucrărilor de construcţie, descrierea bunului, numărul şi data certificatului despre rezultatele inspectării, semnăturile comisiei de recepţie, după caz, ştampilele, de rigoare.

Înregistrarea clădirii după toţi coproprietarii pe cote-părţi ai terenului se va efectua dacă în actul de recepţie sunt indicaţi toţi coproprietarii ca investitori, cu indicarea aceloraşi cote-părţi pe care le deţin şi în teren. În aceeași linie este și prevederea, conform căreia pentru înregistrarea clădirii pe numele ambilor soţi indicați în actul de recepție este necesar să fie solicitată înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie a soţilor asupra terenului proprietate personală a unuia din ei. În lipsa unei atare înregistrări, construcţia se înregistrează pe numele soţului proprietar al terenului. Aceste prevederi corespund principiului că tot ce este construit pe teren aparține proprietarului terenului de plin drept.

Suplimentar, pentru radierea înscrierii ”bun viitor”, în cazul contractelor cu rezerva proprietății, va fi suficientă prezentarea actului de predare-primire a unităţii. Ulterior, la prezentarea confirmării despre achitarea a cel puţin 95% din preţul contractului, înregistrarea provizorie se va transforma în înregistrare. Această ajustare are efectul pozitiv de a facilita ipotecarea de către cumpărător al unității/construcției, în scopul garantării unui credit. Or, este cunoscută reticența instituțiilor bancare autohtone de a accepta ipotecarea bunurilor imobile viitoare. Reamintim că, în redacția anterioară a Instrucțiunii 112/2005, radierea înscrierii ”bun viitor” era posibilă doar concomitent cu prezentarea confirmării despre achitarea a 95% din preţul unității.

Dacă dreptul înregistrat provizoriu nu se justifică, rectificarea înscrierii din Registru se va efectua numai dacă există consimţământul titularului la care se referă această înscriere exprimat într-o declaraţie autentificată notarial sau semnată în faţa registratorului. Aceeași condiție este impusă pentru cazul în care dreptul se stinge în urma rezoluţiunii unilaterale a contractului sau în urma revocării.

Un ultim aspect crucial este completarea Capitolului X al Instrucțiunii 112/2005 cu Secţiunea 9 – Particularităţile înregistrării drepturilor în baza actelor eliberate în cadrul procedurilor succesorale deschise după 1 martie 2019. Regulile noi clarifică modul de înregistrare a drepturilor în baza certificatului de moștenitor și pun în operă conceptul Codului civil modernizat, conform căruia comoștenitorii obțin proprietatea devălmașă asupra masei succesorale ca universalitate juridică (și nu ca bunuri individualizate).

Tot la acest capitol, sunt expuse condițiile pentru ca moștenitorii să poată înregistra dreptul de proprietate al defunctului, dacă atare drept nu figurează în Registrul bunurilor imobile. Iar dacă pe numele persoanei decedate este este notat contractul de investire în construcţie sau este înscris alt contract sau raport juridic – moștenitorul va prezenta certificatul de moştenitor, va perfecta cerere de înregistrare/notare și va achita taxa pentru serviciul corespunzător.