Zeci de persoane au venit aseară, 11 februarie, la expoziția cu vânzare de fotografii „Central Asia. A journey”, pentru susținerea copiilor cu nevoi speciale de la Centrul Tony Hawks din Chișinău. Invitații expoziției au avut posibilitatea să admire și achiziționeze lucrările fotografului amator Aurel Cepoi, realizate în timpul călătoriilor în Kârgâzstan, Uzbekistan, Tadjikistan. Evenimentul de caritate, organizat cu sprijinul Casei de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații” și compania “MolDeco”, a avut loc în incinta clădirii Kentford.
„În ultimii doi ani și jumătate am călătorit foarte mult în Tadjikista, Uzbekistan și Kârgâzstan și am rămas impresionat de tradițiile și cultura acestor țări, de munți, de oameni. Am imortalizat momentele prin fotografii. Nu sunt un fotograf profesionist, sunt doar un amator. Respectiv, nu știu cât valorează aceste fotografii, dar știu că împreună putem ajuta copiii cu dizabilități din Chișinău”, a spus autorul expoziției, Aurel Cepoi.
Potrivit organizatorilor, în doar câteva ore s-au vândut peste 50 de fotografii. Banii colectați, peste 60 de mii de lei, au fost donați Centrului Tony Hawks pentru construcția primei săli destinată activităților sportive pentru copii cu dizabilități din Moldova. Ea va fi construită pe actuala terasă a Centrului .
În cadrul evenimentului de caritate, vizitatorii au avut ocazia să achiziționeze bestsellerul „Tenis cu moldoveni”, autorul căruia este Tony Hawks, și cartea de bucate „Cooking For Moldova”, scrisă de Jo Batson, soția Ambasadorului Marii Britanii la Chișinău, Phil Batson. Banii adunați din vânzarea cărților, de asemenea, au fost donați Centrului Tony Hawks.
Centrul Tony Hawks este o organizație non-guvernamentală, non-profit, pentru copii cronic bolnavi din familii social-vulnerabile. De 15 ani, instituția oferă gratuit reabilitare medico-socială pentru copii cu dizabilități în vârstă de până la 18 ani, care nu au posibilitate, din lipsă de mijloace financiare, să fie încadraţi în programe de recuperare. Centrul a fost creat și este susținut financiar de renumitul scriitor britanic Tony Hawks.
După numai un an de activitate, Casa de avocatură ”Efrim, Roșca și Asociații” anunță că este recomandată, de către Legal 500, ca fiind una dintre cele mai bune firme juridice. Ghidul independent de specialitate a inclus ERA în acest top prestigios, datorită profesionalismului de care a dă dovadă echipa de avocați.
Clienții, citați de Legal 500, spun despre ERA, că are ”avocați foarte experimentați, cu o reputație stabilită în timp”, cum ar fi fostul Ministru al Justiției, Oleg Efrim. A devenit într-un timp scurt ”una din firmele de top din țară”, iar clienții spun că ”serviciile sunt excelente și răspunsurile detaliate sunt trimise foarte repede”. Despre Vladislav Roșca și Ilona Panurco, clienții au declarat că sunt ”specialiști profesioniști și competenți, care posedă cunoștințe și experiență pentru a oferi servicii de calitate înaltă”.
”Prezența ERA în clasamentul celor mai bune firme juridice din Moldova ne onorează, cu atât mai mult cu cât aceste rezultate vin după primul an de activitate. Este o dovadă excelentă a profesionalismului unei echipe dinamice, evidențiază expertiza de top pe care o deținem și reprezintă o înaltă apreciere din partea clienților noștri”, a declarat Oleg Efrim, Managing Partner, ”Efrim, Roșca și Asociații”.
Legal 500 publică anual analize referitoare la activitatea firmelor de avocatură. În acest an a fost analizată prestația caselor de avocați din peste 150 de țări. În urma unei analize extinse a proiectelor, a complexității problemelor juridice și a modalităților de soluționare a cauzelor, firmele sunt incluse în top. Un alt criteriu, este feedback-ul oferit de clienți.
Casa de Avocatură ”Efrim, Roşca şi Asociaţii” este formată din 11 avocați și juriști cu experiențe și trasee profesionale de excepție. Prioritatea ERA o reprezintă clienții, cărora le este oferită o abordare personalizată și disponibilitate 24/7. ERA este în permanentă colaborare cu alte case de avocatură din străinătate, ceea ce îi permite să participe în proiecte regionale şi internaţionale, cu parteneri de încredere în exterior.
Echipa de avocați și juriști oferă expertiză în domenii precum corporativ și comercial, fuziuni și achiziții, piața de capital, insolvabilitate și lichidare, concurență și ajutor de stat, dar și proprietăți imobiliare. Alte domenii, în care ERA oferă expertiză, se referă la proprietatea intelectuală, relațiile de muncă, resurse umane, audit juridic, reglementare, achiziții publice și parteneriat public-privat sau soluționarea alternativă a disputelor.
http://www.legal500.com/c/moldova
Autor: Vladislav Roșca, avocat, Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”
Orice persoana are dreptul la respectarea vieții sale private și de familie, a domiciliului său și a corespondenței sale, drept garantat de art. 8 §1 al Convenției Europene pentru Drepturile Omului (CEDO) și Constituția Republicii Moldova.
Cu toate acestea, legea admite ingerință în dreptul persoanei în scopul asigurării interesului general al societății – ocrotirea ordinii publice și lupta cu criminalitatea. În acest sens, legiuitorul a reglementat prin norme imperative posibilitatea efectuării percheziției în calitate de acțiune procesuală efectuată prin constrângere, fără a avea voința sau acordul persoanei implicate. Totuși, când și cum legea permite ingerința în dreptul persoanei la respectarea vieții sale private și de familie, a domiciliului său și a corespondenței sale?
Percheziția poate fi efectuată doar după pornirea urmăririi penale sau a procesului contravențional. Pentru a efectua percheziția este necesară emiterea unei ordonanțe motivate a organului de urmărire penală (hotărâri motivate a organului de constatare a contravențiilor) și numai cu autorizarea judecătorului de instrucție (instanței de judecată). Copia actului procesual de dispunere a percheziției se înmânează obligatoriu până la începerea acțiunii, sub semnătură, persoanei la care se efectuează percheziția. Acesta trebuie să conțină date cu privire la obiectele sau documentele căutate, locul și/sau persoana care urmează a fi supusă percheziției.
Poate fi efectuată percheziția fără autorizarea judecătorului?
Drept excepție de la regula menționată mai sus, legiuitorul a reglementat posibilitatea efectuării percheziției în lipsa autorizației judecătorului de instrucție, în cazul contravențiilor/infracțiunilor flagrante sau în cazuri care nu suferă amânare. În astfel de situații, percheziția poate fi efectuată doar în temeiul ordonanței motivate a organului de urmărire penală, urmând ca imediat după finalizarea percheziției, dar nu mai târziu de 24 de ore de la finalizare, judecătorului de instrucție să-i fie prezentate materialele obținute în urma percheziției efectuate cu indicarea motivelor acesteia. Judecătorul de instrucție verifică legalitatea percheziției efectuate și, după caz, constată legalitatea acesteia, sau, prin încheiere motivată, recunoaște percheziția ca fiind ilegală.
Care este necesitatea percheziției?
Scopul percheziției este căutarea, descoperirea și ridicarea de instrumente ce au fost destinate pentru a fi folosite sau au servit ca mijloace la săvârșirea contravenției/infracțiunii, obiecte și valori dobândite de pe urma contravenției/infracțiunii, precum și alte obiecte sau documente care ar putea avea importanță pentru procesul contravențional/cauza penală și care nu pot fi obținute prin alte procedee probatorii. Percheziția se poate efectua și în scopul descoperirii unor persoane căutate, a unor cadavre etc. Pentru a exista temei de efectuare a percheziției, trebuie să existe probe sau să rezulte din materialele activității speciale de investigații o presupunere rezonabilă că într-o anumită încăpere ori într-un alt loc sau la o anumită persoană se pot afla obiectele, documentele sau persoanele menționate mai sus.
Percheziția se efectuează în prezența persoanei? Ce se întâmplă dacă te-ai trezit cu organele de drept la ușă, iar avocatul pe care-l cunoști și în care ai încredere este ocupat?
La efectuarea percheziției trebuie să fie asigurată prezența persoanei la care se face percheziție sau a unor membri adulți ai familiei acestuia, ori a celor care reprezintă interesele persoanei în cauză. Dacă prezența acestor persoane este imposibilă, se invită reprezentantul autorității executive a administrației publice locale (reprezentantul primăriei).
Dacă persoana la care se efectuează percheziția solicită prezența apărătorului, efectuarea percheziției nu începe, sau dacă a început se întrerupe până la prezentarea acestuia, dar nu mai mult decât pentru 2 ore. Aici să aveți mare atenție, legiuitorul a acordat dreptul persoanei să fie asistată de un apărător la efectuarea percheziției doar la solicitarea expresă a acesteia.
Organul de urmărire penală are obligația să comunice persoanei percheziționate acest drept, dar nu are obligația să propună acest lucru. De cele maid ese ori, din cauza lipsei de cunoștințe juridice a persoanei, organul de urmărire penală începe și efectuează percheziția în lipsa apărătorului, pentru a evita obiecțiile din partea acestuia la actele procesuale premergătoare percheziției sau la acțiunile persoanelor în cadrul efectuării percheziției. Practic, în majoritatea cazurilor organul de urmărire penală motivează eventuala lipsă a apărătorului prin lipsa solicitării în acest sens din partea persoanei supuse percheziției.
Totodată, legiuitorul și în această situație a reglementat, în calitate de excepție, posibilitatea efectuării percheziției în lipsa apărătorului, chiar dacă a parvenit o astfel de solicitare din partea persoanei la care se efectuează percheziția. Efectuarea percheziției fără a asigura prezența apărătorului este posibilă în caz de urgență, determinată de riscul de pierdere, alterare sau distrugere a probelor ori de pericol pentru siguranța persoanei la care se face percheziția sau a altor persoane.
Poate fi efectuată percheziția pe timp de noapte?
În toate situațiile, cu excepția delictului flagrant, percheziția poate fi efectuată doar în timpul zilei. Percheziția pe timp de noapte este interzisă. Prin noțiunea de timp de noapte se înțelege perioada de timp cuprinsă între orele 22:00 și 06:00.
Odată dispusă și inițiată percheziția este obligatorie petrecerea acesteia?
În cadrul efectuării percheziției, după înmânarea actelor procesuale de dispunere a percheziției, organul ce efectuează percheziția propune persoanei predarea benevolă a obiectelor și documentele căutate. În caz de predare benevolă a obiectelor și documentelor căutate, acest fapt se menționează în procesul-verbal, iar persoana care efectuează percheziția se limitează la ridicarea acestora, fără a mai efectua alte măsuri de investigație.
În majoritatea cazurilor, datorită formulării largi a normei legale cu privire la obiectele sau documentele căutate (de exemplu, alte obiecte sau documente care ar putea avea importanță pentru cauza penală, ceea ce nu individualizează expres aceste obiecte sau documente), organul de urmărire penală abuzează de aceste prevederi legale și chiar în situația predării benevole a obiectelor căutate continuă efectuarea percheziției. În toate cazurile de refuz de a preda benevol obiectele și documentele căutate se trece nemijlocit la procedura percheziției.
Dacă persoana nu are cheile de la încăperile supuse percheziției sau refuză să le deschidă, se poate forța încuietoarea?
La efectuarea percheziției, persoana care o efectuează este în drept să deschidă forțat încăperile și depozitele încuiate dacă proprietarul refuză să le deschidă benevol, dar evitându-se deteriorarea nejustificată a bunurilor.
Se poate înregistra audio/video efectuarea percheziției?
Persoana la care se efectuează percheziția este în drept, după o informare a organului de urmărire penală, să înregistreze prin mijloace audio/video această acțiune. În caz de necesitate și organul de urmărire penală poate utiliza mijloace tehnice la efectuarea percheziției, ceea ce se va consemna în procesul-verbal de percheziție.
Poate fi restricționat dreptul la circulația liberă în timpul percheziției?
Persoana ce efectuează urmărirea penală poate să interzică persoanelor aflate în încăperea percheziționată sau care au intrat în această încăpere, să plece din acest loc sau să comunice între ele/cu alte persoane până la terminarea percheziției.
Cum se documentează petrecerea percheziției?
La efectuarea percheziției, persoana ce o efectuează, întocmește un proces-verbal în care se consemnează obligatoriu persoana care l-a întocmit, persoanele participante la percheziție, prezența apărătorului și datele de identificare a acestuia, locul și timpul efectuării percheziției, mențiuni cu privire la comunicarea drepturilor și obligațiilor participanților, rezultatele percheziției, mențiunile și obiecțiile participanților și semnăturile acestora.
În cazul în care s-au ridicat obiecte și documente, acestea se enumeră obligatoriu în procesul-verbal sau în lista acestora, ce este anexă la procesul-verbal, indicându-se exact numărul, măsura, cantitatea, elementele lor caracteristice și, pe cât e posibil, valoarea lor. Obiectele și documentele ridicate trebuie, pe cât e posibil și necesar, să fie împachetate și sigilate chiar la locul percheziției, ceea ce se consemnează în procesul-verbal. La finalizarea percheziției și întocmirea procesului-verbal, acesta se comunică participanților prin contrasemnarea acestuia. Copia certificată a procesului-verbal al percheziției se înmânează, contra semnătură, persoanelor la care au fost efectuată percheziția sau unui membru adult al familiei lor, iar în cazul absenței acestora – reprezentantului autorității executive a administrației publice locale. Totodată, este obligatoriu ca acestora să le fie explicat dreptul și modul de contestare a acestor acțiuni procesuale.
Concluzii
Percheziția este o acțiune procesuală invazivă, dar reglementată de normele legale. În cazul în care aceasta a fost dispusă prin acte procesuale valabile, emise ulterior pornirii urmăririi penale sau procesului contravențional, nu vă puteți opune acesteia.
Este important ca persoana la care se efectuează percheziția să-și cunoască drepturile, recomandabil fiind adresarea la un avocat pentru ai fi asigurată apărarea în cadrul acțiunii procesuale date și în cazul abuzurilor din partea persoanelor ce efectuează percheziția, înaintării obiecțiilor motivate și contestării acestora. Procedura percheziției în sine reprezintă o procedură stresantă.
Totodată, îndeplinind cerințele normelor în vigoare, percheziția este necesară pentru asigurarea ordinii publice într-o societate, dar și în lupta cu criminalitatea.
Peste 30 de para-juriști comunitari au participat astăzi la prima activitate din cadrul proiectului „Consolidarea rețelei de para-juriști comunitari” – „Oportunitatea asocierii para-juriștilor”. În cadru evenimentului, s-a discutat despre posibilitatea creării unei asociații a para-juriștilor comunitari, despre modul de organizare a unei asociații obștești, principiile de funcționare a acesteia, dar și modalitățile de accesare a resurselor oferite de donatori.
Existența unei Asociații profesionale va spori capacitățile de advocacy ale rețelei para-juriștilor, indispensabile dezvoltării instituției para-juristului și afirmării acesteia în calitate de partener de încredere al Consiliului Național pentru Asistența Juridică Garantată de Stat (CNAJGS). Totodată, va oferi mai multă vizibilitate impactului pozitiv generat de serviciile gratuite furnizate de para-juriști în comunitățile rurale.
„Prin acest proiect vrem să contribuim la dezvoltarea rețelei de para-juriști. Să vă oferim asistența necesară în procesul de asociere, să contribuim la facilitarea comunicării cu autoritățile publice, să fim alături de voi în instanțe și să vă susținem în diferite cauze. Împreună putem identifica cele mai bune soluții pentru beneficiarii Dvs.”, a subliniat coordonatorul BAA „Efrim, Roșca și Asociații”, Oleg Efrim.
Reprezentanta Fundației Soros-Moldova, Natalia Camburian, a menționat că Fundația Soros-Moldova este gata să acorde para-juriștilor ajutorul necesar. „Noi vă susținem și vom continua să vă oferim nu doar suport financiar, dar și asistența necesară pentru a crea și dezvolta o Asociație a para-juriștilor. Nu ezitați să ne cereți ajutorul atunci când aveți nevoie”, a afirmat Natalia Camburian.
Vladimir Palamarciuc, membru al Consiliului Asociației Tinerilor Avocați, le-a vorbit participanților despre experiența prin care au trecut membrii Asociației la fondarea acesteia, pașii pe care i-au întreprins și cum au reușit să se afirme pe piața avocaturii. „Crearea unei asociații va aduce beneficii nu doar para-juriștilor, dar întregului sistem. Vă va permite să dezvoltați proiecte individuale, dar și de susținere profesională a membrilor asociației”, a reiterat Vladimir Palamarciuc.
Prezentă la eveniment, Daniela Vidaicu, coordonatorul național de programe al Ambasadei Suediei, a încurajat para-juriștii să se adune într-o asociație, pentru că astfel vor reuși să obțină rezultate mult mai mari. „Crearea rețelei para-juriștilor este un succes. Acum urmează o altă etapă, de coagulare, o etapă în care să duceți lucrurile frumoase mai departe. Vă susținem și vă îndemnăm să continuați să faceți lucrurile utile pentru societate. Donatorii susțin inițiativele bune și puternice. Împreună este mai ușor să obțineți rezultate vizibile, de unul singur este mult mai greu”, a spus Daniela Vidaicu.
În cadrul evenimentului, șefa Direcției organizații necomerciale din cadrul Ministerului Justiției, Alexandrina Culcițchi, le-a vorbit para-juriștilor despre modalitatea de organizare a unei asociații obștești, prevederile legislative, actele necesare pentru crearea unei asociații. Para-juristii prezenti la eveniment si-au manifestat interesul fata de posibilitatea de asociere si modalitatile de accesare a resurselor financiare.
Proiectul „Consolidarea rețelei de para-juriști” este implementat de Biroul asociat de avocați „Efrim, Roșca şi Asociații” și este co-finanțat de Programul de Drept al Fundației Soros-Moldova. Scopul proiectului este de a consolida rețeaua para-juriștilor prin crearea unei Asociații Naționale a Para-juriștilor din Republica Moldova.
Rețeaua de para-juriști a fost creată în anul 2010. În acest timp, mii de oameni au reușit cu ajutorul parajuriștilor să-și rezolve problemele de ordin juridic cu care s-au confruntat, fie că a fost vorba despre moștenire, divorț, asistență socială sau dreptul la proprietate.
Astăzi, rețeaua numără în jur de 40 de para-juriști comunitari din diferite zone rurale ale ţării. Pentru mai multe informații despre serviciile parajuriștilor comunitari, puteți afla pe www.parajurist.md.
Stimate Domnule viceministru,
Urmare a solicitării Nr. 03/8405 din 31 iulie 2017, biroul asociat de avocaţi „EFRIM, ROŞCA şi Asociaţii” a examinat proiectul Legii pentru modificarea şi completarea unor acte legislative (privind activitatea specială de investigaţii) şi Vă transmite în anexă opinia sa.
Anexă: //www.era.md/wp-content/uploads/2017/09/Legal-Opinion-.pdf
Vă asigurăm de înalta noastră consideraţiune.
Domnului Vladimir CEBOTARI,
ministru al Justiţiei
Stimate Domnule ministru,
Biroul asociat de avocați „Efrim, Roşca şi Asociaţii” salută invitaţia Ministerului Justiţiei din 1 martie curent, referitoare la discuţiile publice cu tema Protecția datelor cu caracter personal prin prisma publicării hotărârilor judecătorești pe portalul național al instanțelor de judecată.
Având în vedere importanţa şi actualitatea subiectului pus în discuţie, manifestăm interes şi disponibilitate pentru a contribui la soluţionarea problemelor conturate în ultima perioada în domeniul publicării hotărârilor judecătoreşti pronunţate. Cu regret, ne aflăm în imposibilitate de a participa la evenimentul ce urmează să aibă loc la 10 martie 2017 în incinta Ministerului Justiţiei. Cu toate acestea, Vă prezentăm anexat opinia biroului cu referire la subiectul abordat.
Stimate Domnule ministru, Biroul asociat de avocaţi „Efrim, Roşca şi Asociaţii” Vă este recunoscător pentru luarea în consideraţie a acestei opinii şi rămâne deschis pentru o viitoare cooperare în vederea asigurării publicării corespunzătoare a hotărârilor judecătoreşti pronunţate.
Cu respect,
Oleg EFRIM,
Avocat partener
OPINIE cu privire la protecţia datelor cu caracter personal în contextul publicării hotărârilor judecătoreşti pe portalul naţional al instanţelor de judecată.
Autor: Olga Burea Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”
Legislația funciară a Republicii Moldova instituie dreptul autorității de administrare publică locală de a transmite, fără plată, în proprietate loturile de pământ de pe lângă casele de locuit, proprietarilor acestora, exclusiv în baza unei proceduri de transmitere prevăzută în Regulamentul cu privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de pământ de pe lângă casă, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998, dar și în Regulamentul privind gestionarea resurselor funciare municipale, aprobat prin decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 3/23 din 02.04.2013.
În sensul Regulamentelor prenotate, loturile de pământ de pe lângă casă sunt trecute în proprietate:
– proprietarilor caselor de locuit cu drept de proprietate individuală;
– proprietarilor caselor de locuit cu drept de proprietate comună în devălmășie;
– proprietarilor caselor de locuit cu drept de proprietate comună în diviziune.
Totuși trebuie să știți că unele terenuri aferente caselor nu pot fi transmise în proprietate privată. Și anume:
– terenurile aferente caselor de locuit cu mai multe apartamente privatizate,
– loturile de pământ de pe lângă casă, aflate în folosință provizorie a cetățenilor.
În momentul deținerii calității de proprietar asupra casei și doriți să obțineți gratuit în proprietate privată terenul de pe lângă casă, este bine să cunoașteți detaliile ce se referă la procedura de obținere a titlului de proprietate asupra terenului solicitat. Pentru început, înaintați o cerere în scris la Primăria localității, cu solicitarea atribuirii lotului și eliberarea titlului de proprietate, care va fi însoțită de următoarele acte:
– contractul de dare în folosință a terenului pe termen nelimitat sau documentul de atribuire a terenului pentru construcția și exploatarea casei de locuit;
– documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra casei (după caz: titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, eliberat de autoritățile administrației publice locale, certificatul de moștenire, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, contractul de schimb, contractul de arendă și altele).
Ce urmeză după? Cererea, cu toate actele necesare, este primită și înregistrată imediat de către persoana responsabilă din cadrul organului administrației publice locale. Ulterior, se purcede spre examinare de către comisia funciară și, în funcție de caz, se emite una din următoarele decizii:
– acceptarea cererii cu inițierea procedurii de pregătire a actelor pentru transmiterea terenului;
– respingerea cererii în cazul nerespectării condițiilor prevăzute delegislația în vigoare, cu indicarea motivului de respingere a cererii;
– amânarea cererii pentru obținerea unor informații suplimentare, necesare problemei.
În cazul acceptării cererii, comisia funciară asigură efectuarea lucrărilor necesare și, în termen de 10 zile, autoritatea administrației publice locale emite decizia cu privire la atribuirea terenurilor în proprietatea privată, efectuează înscrierea în registrul cadastral al deținătorilor de terenuri și eliberează titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren. După caz, în decizie poate fi stabilită servitutea asupra terenului aferent casei de locuit, pentru a nu bloca accesul vecinilor sau publicului la acest teren. În cazul refuzului cererii, se emite decizia de refuz prin care se indică detaliat motivul refuzului. Deși obțineți o decizie de refuz, uzați de dreptul de ataca această decizie în instanța judecătorească în conformitate cu legislația. Atenție! Autentificarea dreptului de proprietate privată asupra terenului solicitat se realizează în strictă respectare a procedurii instituite, iar ocuparea nelegitimă duce la răspunderea persoanei vinovate. De notat și faptul că, terenul aferent casei de locuit individuale, asupra căruia lipsesc documentele doveditoare pentru suprafețele deținute legal, se vând proprietarilor caselor de locuit, la preț normativ, care se calculează conform anexei la Legea privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului. Este bine să știți că:
– Atribuirea repetată în proprietate privată a terenurilor cetățenilor în scopurile indicate mai sus, se efectuează contra plată. Prețul inițial de vânzare a terenuluinu va fi mai mic decât prețul normativ al pământului calculat în baza tarifelor stabilite de legislația în vigoare.
– Se admite atribuirea repetată, fără plată, a terenurilor, cetățenilor a căror proprietate funciară a fost distrusă în rezultatul calamităților naturale.
Rețineți! Pentru a exclude o eventuală decizie de refuz și/sau amânare, se recomandă să analizați normele legislației în vigoare, dar și regulamentele menționate mai sus, care prevăd detaliat procedura de obținere a titlului de proprietate asupra terenului solicitat. La fel, se recomandă să fiți prezenți în momentul examinării cererii depuse.
Autor: Oleg Efrim, avocat, Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”
Când aud de clauza de neconcurență, profesioniștii sunt tentați din prima să nege dreptul ei la existență. Încalcă libertatea de a munci, este contrară Constituției, Codul muncii nu o permite. Acestea-s doar câteva argumente. Propun să trecem peste impulsul primar de a considera că în dreptul muncii se permite doar ceea ce scrie Codul muncii. Să încercăm să privim norma constituțională, dar și legislația muncii într-o manieră caracteristică unui stat social și nu socialist.
Despre libertatea de a munci VS piața liberă și concurența efectivă
Libertatea muncii este caracterizată ca fiind libertatea persoanei de a-și alege o profesie și locul de muncă, fără constrângeri de orice fel în privința încheierii contractului de muncă. A fi liber în alegerea locului de muncă și a profesiei înseamnă, în egală măsură, că nimeni nu poate fi obligat să muncească sau să nu muncească într-un anumit loc de muncă ori într-o anumită profesie, oricare ar fi aceasta. Pe bună dreptate menționează autorii comentariului la Constituția Republicii Moldova, că: „Libertatea de a munci, fiind fundamentală pentru individ, este fundamentală și pentru societate și stat, deoarece numai forța de muncă poate crea valori, iar plasarea forței de muncă în comerțul juridic, prin libertatea alegerii locului de muncă, o transformă în marfă care respectă regulile pieței”. În același timp, legile economiei de piață ne arată că doar acolo unde este competiție, care se desfășoară după reguli, cei mai buni au de câștigat, iar societatea ajunge să prospere. Cum să ne asigurăm că angajatul nostru, în care am investit resurse considerabile pentru a ajunge să fie specialist apreciat și dorit de concurenți să nu ne lase exact atunci când ne pare lumea mai bună? Cum să găsim acel echilibru necesar între o regulă de principiu, care este libertatea de a munci și o eventuală măsură de protecție conformă cu regulile pieței și a competiției loiale? Poate fi acest remediu clauza de neconcurență? Are dreptul la viață acest gând în condițiile reglementărilor actuale? Dacă da, în ce condiții?
Ce este clauza de neconcurență?
Clauza de neconcurență este prevederea din contractul de muncă care îl obligă pe salariat, pe toată durata valabilității contractului și o perioadă determinată după încetarea lui, să nu presteze, în interesul propriu sau al unei persoane terțe, o activitate care se află în concurență cu cea prestată la angajatorul său. Mai simplu, salariatul este împiedicat de această clauză să desfășoare o activitate care se află în concurență cu compania angajatoare. Aceasta se asumă, contra unei îndemnizații plătite pe toată durata de neconcurență, de către angajator. Pentru angajator, clauza de neconcurență se vrea a fi o măsură de protecție împotriva actelor neconcurențiale din partea propriilor angajați. Din perspectiva salariatului, este o îngrădire voluntară a libertății de a munci, asumată contra cost.
Care sunt condițiile de valabilitate a clauzei de neconcurență?
În lipsa unor reglementări exprese în legislația muncii, vom propune o listă de condiții de valabilitate a clauzei de neconcurență, pornind de la normele generale și principiile dreptului.
De ce cred că reglementările actuale nu interzic negocierea și inserarea clauzei de neconcurență în contractele de muncă?
Codul muncii stabilește clauzele generale ale contractului individual de muncă (art. 49), cât și clauze specifice (art. 51). În ambele cazuri, lista este lăsată deschisă, existând posibilitatea includerii altor clauze, care nu contravin legislației. Potrivit art.12 din Codul muncii, nu pot fi inserate în contract clauze care înrăutățesc situația salariatului comparativ cu ceea ce stabilește legislația muncii. De altfel, acestea sunt lovite de nulitate absolută. Pornind de la prevederile alin. 3, art. 6 din Codul muncii, conform căruia „nimeni nu poate fi obligat să muncească sau să nu muncească într-un anumit loc de muncă sau într-o anumită profesie, oricare ar fi asta”, este important să formulăm clauza de neconcurență într-o așa manieră, încât să nu încalce prohibițiile legale. Pe de altă parte, trebuie să avem certitudinea că acest instrument de protecție pentru angajator să nu fie transformat într-un abuz împotriva salariaților. Din perspectiva salariatului, clauza de neconcurență reprezintă o obligație de non facere, o interdicție de a munci într-un anumit loc sau într-o anumită specializare. În același timp, existența acestei clauze în contractul de muncă presupune și avantaje pentru salariat: îndemnizații bănești, investiții în instruire și perfecționare, și multe altele. Chiar dacă este o auto-limitare a propriilor drepturi, avantajoasă din punct de vedere financiar, clauza de a nu concura trebuie să corespundă următoarelor condiții de valabilitate:
– Să fie asumată voluntar, în rezultatul negocierilor. Fiind o libertate constituțională, este important să ne asigurăm că nu suntem impuși sau obligați să nu muncim.
– Să existe un interes legitim al angajatorului. Stabilirea în contractele de muncă a clauzelor de neconcurență nu trebuie să fie formală și generalizată, ci doar în cazul existenței reale a unui interes legitim al angajatorului în limitarea dreptului la muncă a salariatului. Aceasta înseamnă că nu puteți insera clauza de neconcurență oricărui angajat, indiferent de ce face, ci doar celor care, în virtutea funcției pe care o ocupă în companie, pot să fie într-o concurență efectivă.
– Să fie compensată limitarea dreptului de a munci. Renunțarea temporară și benevolă la o libertate este posibilă contra unei îndemnizații, cu statut de compensație. Această îndemnizație urmează a fi plătită pe toată durata cât este valabilă obligația de a nu concura. Deoarece această îndemnizație are natură compensatorie, ea poate fi plătită atât periodic (lunar, trimestrial, anual) sau ca o plată unică, pentru întreaga perioadă. Din punctul nostru de vedere, pentru valabilitatea clauzei de neconcurență, după încetarea relațiilor de muncă, salariatului urmează să i se asigure venitul mediu pe care l-a avut la angajator. Fiți de acord, nu poate fi tratat ca înrăutățire a situației să fii plătit de fostul tău angajator pentru că nu muncești.
– Să fie limitată în timp. Interdicția de nu presta o muncă, chiar și asumată benevol contra compensație, nu poate fi perpetuă. După analogie cu termenul maxim pentru o clauză de confidențialitate, prevăzută ca o clauză specifică la art. 53 din Codul muncii, durata maximă a obligației de a nu concura nu va depăși perioada de 2 ani. Recomandăm să limitați întinderea în timp a obligației de a nu concura la un an de zile.
– Să fie definite activitățile concurente. Clauza de neconcurență reprezintă o formă de limitare a dreptului la muncă, motiv pentru care, o astfel de clauză nu poate avea efect interzicerea în mod absolut a exercitării profesiei sau specializării salariatului. Salariatul care și-a asumat o clauză de neconcurenţă nu poate fi obligat să nu muncească deloc pentru un concurent al angajatorului, ci poate fi obligat doar să nu presteze activități concurente celor pe care le desfășura la fostul angajator. Spre exemplu, nu putem cere unui avocat care pleacă de la firma noastră să nu practice avocatura. Însă, putem pretinde ca el să nu practice o anumită specializare, cum ar fi, dreptul concurenței. Activitățile unde nu se vrea concurență trebuie definite în termeni concreți, pentru a asigura claritatea necesară. Recomandăm să evitați generalizările de tipul „activități similare” sau„activitate concurentă”. În măsura în care este posibil, sugerăm includerea în textul clauzei chiar a numelor terților-concurenți, în privința cărora obligația de a nu concura produce efecte. Dacă din varii motive nu se poate indica denumirea concurenților, terții pot fi definiți prin referințe suficient de clare și definitorii (de exemplu: societăți comerciale care practică activitatea de audit).
– Activitatea concurentă să fie limitată la o anumită zonă geografică. Această zonă urmează a fi determinată pornind de la specificul afacerii angajatorului și poate fi o localitate, raion, regiune sau întreaga țară. Recomandăm să determinați aria geografică în mod rezonabil, limitându-vă la zona în care salariatul poate fi într-o reală competiție cu angajatorul. Dacă afacerea este una locală, iar interdicția de a nu concura – stabilită pe întreaga țară, există riscul declarării nule a clauzei de neconcurență.
Când poate fi instituită clauza de neconcurență?
Obligația de a nu concura poate fi negociată la momentul semnării contractului individual de muncă, dar și ulterior, până la încetarea relațiilor contractuale. Ea poate fi inserată atât în textul contractului de muncă, cât și poate lua forma unui acord adițional la acest contract.
Care sunt consecințele încălcării clauzei de neconcurență?
Angajarea salariatului într-o activitate concurentă, contrar prevederilor contractului, va declanșa răspunderea pentru neexecutarea contractului. Prin analogie cu urmările stabilite pentru încălcarea clauzei de confidențialitate, angajatorul va putea pretinde restituirea îndemnizației compensatorii, achitate salariatului în contul clauzei de neconcurență. Suplimentar, angajatorul va putea pretinde și recuperarea prejudiciului produs de salariat, dovedind existența și întinderea acestui prejudiciu. Subliniem că angajatorul nu va putea pretinde obligarea salariatului să se abțină de la desfășurarea activității concurente.
De Lege Ferenda
Reglementarea detaliată a clauzei de neconcurență în Codul muncii a devenit o necesitate. Doar o reglementare exactă va putea asigura echilibrul ce se cere între libertatea de a munci, care este un imperativ al unui stat social, și dezvoltarea concurenței, care este o condiție sine qua non a economiei de piață. Vă invit să dezbatem acest subiect.
Autor: Corina Oprea, Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”
Subiectul sistemului medical din Republica Moldova este destul de sensibil. De cele mai multe ori, cu regret, ne este frică să mergem prin spitale și preferăm să ne vindecăm acasă. De ce? Inconștient, ne este frică fie de o diagnoză greșită, fie de o îmbolnăvire mai avansată în urma tratamentului. Știu, risc să-mi pun pe umeri toți doctorii din țară. De aceea, ne vom referi strict la lege.
Cum luptăm cu incompetența medicală? Probabil vă este arhicunoscut termenul de malpraxis. Din punct de vedere legal malpraxis-ul este o greșeală, or neglijență profesională ce putea fi evitată și care a avut drept rezultat vătămarea sănătății, a integrității corporale sau chiar pierderea vieții pacientului. Ei bine, trebuie să cunoașteți că în Republica Moldova, în lege lipsește definește termenul de malpraxis medical.
Mai mult, nu există o legislaţie specifică în acest domeniu care să stabilească și să reglementeze răspunderea civilă a instituțiilor medicale sau a medicilor și asistenților medicali. Iar pentru a fi stabilit cazul de malpraxis, este necesar ca în instanța de judecată să se facă dovada greșelii. Spre exemplu în Legea privind drepturile și responsabilitățile pacientului, nr. 263 din 27 octombrie 2005 veți găsi termenul de „eroare medicală”.
Potrivit acestei norme legale, eroarea medicală reprezintă: „activitatea sau inactivitatea conştientă a prestatorului de servicii de sănătate, soldată cu moartea sau dauna cauzată sănătăţii pacientului din imprudenţă, neglijenţă sau lipsă de profesionalism”. Cadrul normativ unde puteți găsi prevederi referitoare la eroari medicale :
– Legea ocrotirii sănătăţii nr. 411 din 28.03.1995,
– Legea cu privire la drepturile și responsabilităţile pacientului nr. 263-XVI din 27.10.2005,
– Legea cu privire la exercitarea profesiunii de medic nr. 264-XVI din 27.10.2005,
– Legea cu privire la expertiza judiciară, constatările tehnico- știinţifice și medico-legale nr. 1086 din 23.06.2000,
– Codul contravenţional al Republicii Moldova nr. 218 din 24.10.2008,
– Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107 din 06.06.2002,
– Codul de procedură civilă al Republicii Moldova nr. 225 din 30.05.2003,
– Codul penal al Republicii Moldova nr. 985 din 18.04.2002,
– Codul de procedură penală al Republicii Moldova nr. 122 din 14.03.2003,
– Codul-cadru de etică al lucrătorului medical și farmaceutic.
Fiecare dintre aceste acte normative furnizează elementele juridice necesare organizării și funcţionării sistemului malpraxisului medical în baza principiului probării greșelii. Legea ocrotirii sănătății, nr. 411 din 28 martie 1995, la art. 14 alin. (3) prevede: ”Lucrătorii medico-sanitari şi farmaceutici poartă răspundere pentru incompetenţa profesională şi încălcare a obligaţiunilor profesionale, conform legislaţiei în vigoare”. O sancțiune expresă nu este prevăzută, precum și acțiuni clare ce definesc eroarea medicală.
Un accent necesar: Malpraxisul este o greșeală neintenționată (involuntară, inconștientă) a medicului. Însă, definiția prin lege a erorii medicale stabilește că aceasta este o greșeală conștientă a lucrătorului medical, ceea ce aruncă soluția în domeniul penal. Acum că am mers pe noțiuni și legi, în continuare haideți să vedem care sunt acțiunile pentru care personalul medical și /sau instituția medicală răspund și cum procedăm ulterior.
Așadar, Personalul medical răspunde pentru:
– prejudiciile produse din eroare, care includ și neglijența, imprudența sau cunoștințe medicale insuficiente în exercitarea profesiunii, prin acte individuale în cadrul procedurilor de prevenție, diagnostic sau tratament;
– prejudiciile ce decurg din nerespectarea confidențialității, consimțământului informat și obligativitatea acordării asistenței medicale;
– prejudiciile produse prin depășirea limitei competenței.
Ce poate face pacientul ce se consideră victima unui caz de malpraxis?
Rațional ar fi să vă adresați către insituția medicală cu o plângere/reclamație în care să descrieți problema ce va fost creată și prejudiciile pe care le-ați suferit. Acest pas nu este obligatoriu. Puteți să vă adresați direct în instanța de judecată.
Vă recomandăm să acumulați cât mai multe probe înainte de a depune plângerile corespunzătoare. Drept exemplu: certificate medicale, chitanțe ce atestă serviciul medical de care ați beneficiat, copii din cartela medicală (ca să puteți evita eventuale corectări), să efectuați o investigație medicală în cadrul altei instituții prin care să se constate greșeala medicului sau asistentului medical.
Pentru a fi constatată abaterea disciplinară a lucrătorului medical, vă adresați Comitetului de etică, instituit în cadrul instituţiilor medico-sanitare.
IMPORTANT: Comitetul de etică se întrunește la cererea pacientului sau rudelor acestuia, a unui medic sau grup colectiv de medici, a administraţiei spitalului sau a unor organizaţii neguvernamentale, sindicate etc. Comitetele de etică au funcţie consultativă și vor emite recomandări administraţiei instituţiei, care va lua decizii concrete (sancţiuni, etc.). Sancţiunile disciplinare pot fi aplicate și de organele ierarhic superioare. În acest sens, legislaţia stabilește ca organ responsabil de examinare disciplinară Comisia independentă de expertiză profesională medicală, care se creează și activează în conformitate cu regulamentul aprobat de Ministerul Sănătăţii.
Dacă acțiunea/inacțiunea lucrătorului medical a dus la vătămarea gravă a integrității corporale sau sănătății pacientului sau la decesul acestuia, vă adresați cu o plângere către organul de urmărire penală pentru a solicita tragerea la răspundere penală a lucrătorului medical.
Dacă prin eroarea medicală vi s-a creat un prejudiciu material și/sau moral, vă adresați în instanța de judecată cu o cerere în acest sens.
IMPORTANT! Indiferent de gravitatea consecințelor survenite, vă recomandăm, să vă adresați în instanță cu o acțiune civilă separată (sau în paralel) de cauză penală. În acest fel, în instanța de judecată veți putea cere efectuarea expertizei judiciare (naționale sau internaționale), să invitați specialiști și experți în cadrul examinării cauzei. Pe când în cazul unui dosar penal la faza urmăririi penale aceste acțiuni rămân la discreția organului de urmărire penală.
Puteți solicita încasarea prejudiciului din contul instituției medicale la care este angajat lucrătorul medical. Teoretic, în acest fel ați facilita executarea hotărârii judecătorești, întrucât instituția medicală, de regulă, dispune de mai multe resurse financiare decât lucrătorul medical.
Procedura în instanța de judecată:
Pacientul prejudiciat este scutit de taxa de stat pentru judecarea cauzei civile privind repararea prejudiciului cauzat prin vătămarea integrităţii corporale sau prin altă vătămare a sănătăţii ori prin deces, precum și pentru repararea daunei materiale cauzate prin infracţiune medicală.
Reclamantul va trebui să dovedească existența unui caz de malpraxis, nucleul probatoriului fiind raportul de expertiză medico-legală. Greșeala medicală poate fi mai mult decât evidentă din actele medicale, dar fără un raport de expertiză este aproape imposibil de dovedit malpraxisul reclamat.
Reclamantul trebuie să dovedească existența prejudiciului pentru a obține despăgubiri. Așadar, reclamantul trebuie să arate instantei că actul de malpraxis i-a cauzat un prejudiciu moral(dureri fizice, suferinte psihice, restrângerea posibilității victimei de a se bucura de viata) și/sau material (sumele de bani platite pentru o interventie chirurgicala, medicamente, etc.) și să arate întinderea acestui prejudiciu.
E bine să știți că prejudiciul material este simplu de dovedit, prin acte și probele anexate, pe când prejudiciul moral este lăsat la latitudinea instanței de judecată. Asupra daunelor morale, instanta trebuie să acorde despăgubiri apte să constituie o satisfacție echitabilă și proporțională cu suferința victimei, în funcție de împrejurările concrete ale cauzei, neavând la dispoziție criterii matematice sau economice.
Pentru a dovedi cazul de malpraxis va trebui să solicitați în instanță efectuarea unei expertize medicale, care se efectuează de către experţii instituţiilor specializate de stat din sistemul Ministerului Justiţiei și/sau Ministerului Sănătăţii, precum și de către alte persoane competente, desemnate de instanţa judecătorească.
Expertiza judiciară poate fi efectuată și de către experţi particulari incluși în Registrul de stat al experţilor judiciari atestaţi.
Expertiza medico-legală se efectuează de către Centrul de Medicină Legală, instituţie în subordinea Ministerului Sănătăţii, în baza regulamentului aprobat de guvern, iar expertiza psihiatrico-legală se efectuează în unităţile medico-sanitare din sistemul Ministerului Sănătăţii.
Instanța poate dispune efectuarea unei expertize suplimentare de către același sau un alt expert, în cazul în care concluziile expertului sunt insuficient de clare sau incomplete, ori în urma cercetărilor au apărut întrebări suplimentare ce au importanţă pentru emiterea hotărârii instanţei pe cazul de malpraxis.
Dacă concluziile expertului nu sunt întemeiate sau există îndoieli privind veridicitatea, exactitatea și argumentarea acestora, or dacă există contradicţii între concluziile mai multor experţi, se dispune efectuarea expertizei repetate de către alt expert sau experţi, numărul acestora nefiind mai mic de trei.
Procesul constatării de către instanţa de judecată a cazului de malpraxis medical presupune întrunirea condiţiilor angajării răspunderii civile medicale. Sistemul „în baza greșelii” prevede existenţa unor condiţii obligatorii pentru angajarea răspunderii civile medicale, și anume:
– conduita ilicită – faptul ilicit,
– prejudiciul – rezultatul produs,
– legătura cauzală dintre conduita ilicită și rezultatul produs, vinovăţia subiectului actului ilicit,
– inexistenţa cauzelor sau împrejurărilor care înlătură răspunderea juridică.
Prin hotărâre judecătorească este stabilită mărimea prejudiciului pe care îl veți încasa.
Practica arată, totuși, că malpraxisul medical este foarte dificil de demonstrat. Din păcate, în Moldova nu există o statistică referitoare la cazurile de malpraxis. Cert e că în anul 2015 doar 5 medici au fost condamnați la doi ani de închisoare cu supendare pentru erori medicale.
Autor: Corina Oprea, avocat, Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”
Că tot vara e în prag de „duminică seara”, septembrie bate-n ușă, noi începuturi se pun pe roate, facultate, job, viață nouă în regim de capitală – apartamentele-n chirie sunt la mare căutare. Mai devreme sau mai târziu cu toții ajungem să luăm un apartament în chirie, fie în timpul studenției, fie în tranziția de cumpărare a propriului spațiu locativ, fie că facem reparații/construcții în propriile case. În continuare, vă propunem un ghid informativo-juridic atât pentru cei care dau în chirie, cât și pentru cei care iau.
Proprietar sau agenție imobiliară
Dacă intenționați să dați în chirie (locațiune, juridic vorbind) un bun imobil, o puteți face personal sau puteți apela la serviciile unei companii imobiliare, care-și vor lua toate „grijile” pe capul lor. Trebuie doar să țineți cont că nimeni nu lucrează gratis și că agențiile percep un comision de la 2-4% din costul chiriei. Dacă intenționați să luați în chirie un apartament, aveți la dispoziție două opțiuni: fie găsiți apartamentul de sine stătător, adică direct de la proprietar, fie apelați la serviciile companiilor imobiliare. În acest caz, nu uitați de comisionul perceput de către acestea.
Semnați un contract
Din nou, indiferent de calitatea pe care o aveți, dați/luați în chirie, semnați neapărat un contract de locațiune! Un contract semnat este siguranța dvs. că în orice caz neplăcut veți putea să vă revendicați drepturile. În țara noastră, Codul civil stabilește pentru așa gen de relații/tranzacții forma de locațiune.
Aspecte contractuale stabilite de lege:
– Stabiliți cu proprietarul termenul pentru care semnați contractul. În mod normal, termenul minim este de 1 an de zile (poate fi și mai mic). Dacă contractul este semnat pentru o perioadă de 3 ani, atunci trebuie să-l înscrieți în registrul bunurilor imobile. Termenul maxim al unui contract de locațiune, potrivit legii, este pe 99 de ani. – Verificați dacă bunul (apartamentul, casa) este lipsit de vicii – materiale sau juridice.
– Prin vicii materiale se înțeleg toate defectele posibile ale locuinței – mobilier stricat, pereți roși, murdari, mucegai, țevi sparte etc. De aceea, vă recomandăm să scrieți în contract toate detaliile legate de starea locuinței.
– Prin vicii juridice se înțelege că apartamentul nu este gajat sau ipotecat la bancă.
Negociați prețul în lei! Este o recomandare pur mercantile. Să gândim la rece! Dacă salariul pe care îl primim este în lei, de ce am achita o chirie fluctuantă în valută? Mai ales în condițiile „meteo” ale sistemului bancar din țara noastră. Prețul trebuie să fie fix și să fie indicat expres în contract. Asigurați-vă, printr-o clauză contractuală, că prețul chiriei nu se va schimba pentru o perioadă de x luni.
Semnați un act de predare-primire a bunului. În acest act treceți fiecare obiect pe care l-ați primit împreună cu locuința, precum și starea în care se află. Așa vă asigurați că nu veți plăti pentru deteriorări pe care nu le-ați făcut.
Atenție la escroci! Verificați calitatea de proprietar (sau de împuternicit) al persoanei care vă dă în locațiune locuința. Escrocii, de obicei, cer să achitați o garanție pentru apartament în avans. Iar după ce primesc banii, aceștia dispar. Ca să evitați astfel de situații, aveți tot dreptul să cereți actele de identitate, inclusiv de proprietate. Semnați un contract înainte de a da orice avans.
Ce obligații și drepturi aveți în calitate de chiriaș (locatar)
Potrivit art. 888 din Codului civil, în calitate de locatar (chiriaș) sunteți obligat:
– să luați în primire locuinţa de faţă cu proprietarul;
– să achiţi chiria la timp;
– să folosiți locuinţa cu prudenţă, adică: să nu schimbați destinaţia acesteia, să întreprindeți reparaţiile de întreţinere curentă/locative, să efectuați lucrările de mică însemnătate, cum ar fi să montați un cuier, să notificați proprietarul despre necesitatea efectuării reparaţiilor importante;
– să predați locuinţa în starea în care ați primit-o;
– să contribuți la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curăţarea părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună, precum şi la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileşte în sarcina dvs.;
– să nu cedați contractul de locațiune a locuinţei fără acordul scris al proprietarului;
– să nu dați în sublocațiune locuinţa fără acordul scris al proprietarului;
– să-i permiteţi proprietarului examinarea locuinţei;
– să solicitaţi acordul proprietarului pentru eventualele îmbunătăţiri pe care doriți să le aduceți locuinţei;
– să despăgubiți proprietarul, dacă ați cauzat vreo daună locuinței.
Atenție! Nu veți răspunde de prejudiciul cauzat prin incendiu, dacă nu se va demonstra că el se datorează faptei proprietarului sau a persoanelor cărora acesta le-a permis folosinţa sau accesul la imobil.Nu veți purta răspundere pentru uzura obişnuită a locuinței, dacă aceasta a fost utilizată la destinaţie în conformitate cu prevederile contractului. Obligații lipsite de drepturi nu există, așă că, în calitate de chiriaș:
– aveți dreptul de folosinţă liniştită şi exclusivă a locuinţei;
– puteți întrebuinţa părţile şi instalaţiile de folosinţă comună ale clădirii potrivit destinaţiei fiecăreia;
– aveți dreptul de a rezilia unilateral contractul cu un termen de preaviz de 60 de zile, dacă închirierea este pe durată determinată;
– puteți cere proprietarului să vă restituie cheltuielile suportate în legătură cu orice reparație, pe care trebuia să o facă proprietarul.
Ce drepturi și obligații are proprietarul (locatorul)
Locatorul are dreptul:
– să verifice bunul închiriat. O mică precizare – nu există o prevedere legală strictă care să limiteze numărul vizitelor proprietarului și nici durata acestora. De aceeaa, vă recomandăm să includeți în contract o clauză prin care să-i limitați vizitele (de exemplu – proprietarul are dreptul să verifice stare locuinței o dată la fiecare trimestru, cu o durată maximă de 1,5 ore);
– să efectueze lucrări asupra lui;
– să-l prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-şi exercite aceste drepturi în mod rezonabil, dacă contractul de locațiune este încheiat pe un termen scurt, iar chiriașul nu intenționează să prelungească contractul.
– să solicite despăgubiri în cazul în care chiriașul schimbă destinația locuinței.
– să rezilieze contractul în cazul neîndeplinirii obligaţiilor de către chiriaş.
Și pentru că nu doar chiriașul are obligații pe umeri, proprietarul este obligat:
– să predea chiriaşului locuinţa în stare normală de folosinţă;
– să efectueze toate reparaţiile (instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, instalaţii de colectare a deşeurilor etc.) care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata închirierii/locațiunii;
– să efectueze reparaţiile privind părţile comune (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare etc.);
– să nu-l deranjeze pe chiriaş (să nu intre în casă în absenţa lui sau să facă vizite neanunţate).
Indiferent dacă sunteți chiriaș sau proprietar, trebuie să cunoașteți că:
– Proprietarul este răspunzator pentru orice ar impiedica chiriașul să se folosească de locuința închiriată, indiferent dacă aceste vicii existau dinainte ori au survenit pe parcursul derulării contractului, iar chiriașul are dreptul la o scădere proporțional a chiriei, dacă lucrurile nu sunt remediate de îndată. Atentie! Proprietarul nu răspunde pentru neregulile care nu au fost reclamate, deși erau aparente la data încheierii contractului!
– Dacă apartamentul/casa pe care o închiriați mai are și alți chiriași, iar aceștia vă creează deranj sau incomodități, puteți obţine, în dependenţă de circumstanţe, o reducere a chiriei sau rezilierea contractului, numai dacă înştiințați proprietarul comun despre încălcările ce vă afectează folosinţa şi dacă acestea persistă.
Tot despre chirie
Modalități de plată. Plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. Totuși, mecanismul de achitare îl puteți negocia. Drept exemplu, chiriașul achită plata chiriei:
– în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășeste o lună;
– în prima zi lucrătoare a fiecarei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
– în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.
Plata cheltuielilor suplimentare este obligatorie numai în cazul în care există un acord între părţi. Dacă în folosirea bunului închiriat au apărut piedici din vina locatarului, acesta nu va fi exonerat de plata chiriei.
Modificarea chiriei
Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor. Locatorul (proprietarul) poate cere modificarea chiriei numai o dată în an şi numai în cazul în care condiţiile economice vin în dezavantajul proprietarului (de exemplu, creșterea valorii chiriei pe piața imobiliară, creșterea cursului valutar etc.). Locatarul (chiriașul) are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condiţiile stipulate în contractul de folosire a bunului sau starea lui s-a înrăutăţit considerabil fără ca acesta să aibă vreo vină.
Rezilierea contractului de locaţiune (art. 905-907 Cod civil)
Rezilierea contractului de locaţiune (obiectul căruia este un apartament/casă) încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părţi, cu un preaviz de 3 luni, dacă în contract nu este prevăzut altfel. -Dacă locuinţa sau orice altă încăpere destinată pentru locuit se află într-o stare ce creează un pericol real pentru sănătate, locatarul poate rezilia contractul de locaţiune fără respectarea termenului de preaviz. Locatarul are acest drept şi în cazul în care, la încheierea contractului, ştia despre pericol şi nu a înaintat pretenţii în legătură cu acesta. -Rezilierea contractului din iniţiativa locatorului (proprietarul) dacă locatarul:
– nu foloseşte bunul închiriat la destinaţie sau în conformitate cu prevederile contractului;
– admite intenţionat sau din culpă înrăutăţirea stării bunului ori creează un pericol real pentru o asemenea înrăutăţire;
– nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel;
– încheie un contract de sublocaţiune fără acordul locatorului.
Contractul poate prevedea şi alte motive de reziliere a contractului de locaţiune din iniţiativa locatorului. Rezilierea contractului din iniţiativa locatarului (chiriașului) se face în cazul în care:
– şi-a pierdut capacitatea de muncă şi nu poate folosi bunul închiriat;
– este privat de libertate şi nu-şi poate executa obligaţiile contractuale.
Contractul poate prevedea şi alte motive de reziliere a contractului de locaţiune din iniţiativa locatarului.
Vă recomandăm:
Atunci când luați în chirie un apartament, puneți cât mai multe întrebări! Nu vă sfiiți să întrebați absolut toate detaliile: cât costă întreținerea pe timp de iarnă, dacă a mai fost dat în chirie, care-i situația cu vecinii, dacă sunt achitate toate datoriile, care sunt taxele pentru deservirea blocului, parcării etc.
În apartamentele noi există posibilitatea ca încălzirea să fie în baza de centrală proprie. În acest caz, nu uitați să întrebați care este prețul lunar și dacă este același în fiecare lună. De multe ori, în blocurile cu centrală proprie întreținerea vine aceeași în fiecare lună indiferent de sezon. În acest fel veți ști cu exactitate de câți bani aveți nevoie pentru întreținere.
Nu discutați nimic la telefon! Dacă v-a plăcut un apartament sau o casă, mergeți și vă întâlniți cu proprietarul, cunoașteți-l sau cunoașteți-vă reciproc. Este extrem de important să vedeți cu cine veți contracta.
Nu uitați, feriți-vă de escroci!
Dacă folosiți serviciile unei companii imobiliare, negociați comisionul și neapărat contractați și cu aceștia. Înțelegerile verbale nu le veți putea demonstra în instanța de judecată.
Nu vă lăsați înșelat și luptați pentru fiecare drept ce vi se cuvine. Iar dacă ați fost mințit, păgubit or „tras pe sfoară”, apelați la serviciile unui avocat profesionist, care vă va oferi asistența necesară.
