Cum ne protejăm interesele în cazul încheierii unui contract de investiții în construcția unui spațiu locativ

Autor: Saina Cerbu, Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”

Lipsa spațiului de locuit continuă să fie o problemă în special pentru tineri. Aceștia se lasă ademeniți de publicitatea mai multor companii de construcții, care promit ridicarea blocurilor și mansardelor la prețuri avantajoase și în termeni restrânși. De asemenea, este bine cunoscut faptul că doar în mun. Chișinău sunt o sumedenie de imobile nefinalizate, lucrările de construcție fiind înghețate pentru o perioadă nedeterminată de timp.

Pe de o parte, sunt agenții economici ajunși în incapacitate de plată datorită unei administrări defectuoase a afacerii, iar pe de altă parte – cetățenii (investitorii), care și-au investit, de cele mai multe ori, ultimele economii pentru a procura o locuință.Această problemă a fost discutată cu autoritățile în nenumărate rânduri, dar de fiecare dată s-a soldat doar cu unele ajustări la legislație.

Cu toate acestea, înainte de a face o investiție în construcția unui spațiu locativ, clientul trebuie să fie conștient care sunt riscurile implicate și cum ar trebui să reacționeze atunci când drepturile îi sunt neglijate. La etapa când decideți să investiți în construcția unei locuințe, ar fi bine să verificați următoarele informații, cu titlul de recomandare:

– istoricul companiei de construcție: să aibă cel puțin 5 ani pe piața serviciilor de construcții; să aibă cel puțin un obiect dat în exploatare în termen;

– blocul în care urmează să investiți, să aibă cel puțin câteva etaje construite sau să fie în construcție de aproximativ (40-50%). În acest caz, există o garanție în plus că aceștia își vor finaliza lucrările. Verificați în cât timp au ridicat primele etaje, pentru a estima cu aproximație cât vor dura ridicarea celorlalte.

După ce ați făcut o analiză a  tuturor ofertelor pe piață și ați verificat istoricul companiei cu care doriți să contractați, înainte de a începe negocierea contractului, solicitați reprezentanților companiei și verificați cu maximă atenție următoarele acte:

– documentele de posesie asupra terenului viitoarei construcții,

– certificatul de urbanism (a se atrage atenția în câte nivele va fi construcția multietajată),

– autorizația de construcție (care poate fi verificată prin solicitarea unui Extras din Registrul Bunurilor imobile),

– declarația de condominiu,

– lista încăperilor izolate din blocul locativ.

Dacă toate aceste acte enumerate mai sus au fost prezentate și sunt în regulă, puteți începe negocierea clauzelor contractuale. În acest sens, Dvs. ca investitor trebuie să fiți precaut la următoarele clauze contractuale și formalități procedurale ce vă protejează interesele:

– contractul de investiții urmează să fie în mod obligatoriu autentificat notarial și înregistrat în Registrul Bunurilor imobile. În cazul nesatisfacerii acestei condiții de formă, contractul poate fi anulat;

– prima tranșă a investiției se va efectua doar după autentificarea contractului și înregistrarea acestuia, obligație ce cade în seama reprezentanților companiei de construcție;

– negociați cu atenție clauzele contractuale referitoare la stabilirea penalităților de întârziere, pentru situațiile în care compania de construcție nu efectuează lucrărilele în timpul stabilit;

– insistați ca termenele de livrare a lucrărilor la diferite etape să fie stabilite în date calendaristice concrete și reale, pentru a fi mai simplu de calculat data de la care pot fi calculate penalitățile de întârziere și demarate procedurile pentru rezilierea contractului, eventual;

– citiți cu maximă atenție contractul după ce acesta a fost negociat și ajustat. Or, odată semnat contractul produce efecte juridice și devine obligatoriu pentru părțile contractante. Este important să fiți diligenți la semnarea unui contract, or cei cu care încheiați contractul sunt profesioniști pe piața serviciilor ce le prestează și pot cu ușurință insera clauze care pot fi în detrimentul Dvs. ca și investitor.

Odată ce contractul a fost semnat, trebuie să aveți un comportament diligent în a vă onora obligațiile contractuale, dar în același timp să verificați în ce măsură compania de construcție își desfășoară lucrările promise. Astfel, este important să știți:

– Aveți dreptul să vă informați la ce etapă se află construcția din blocul multietajat sau mansardă. O simplă informare scrisă nu va fi suficientă, nu ezitați să vă deplasați la fața locului și să verificați acest lucru.

– Nu achitați în avans nicio tranșă a investiției până la momentul în care nu aveți confirmarea că o anumită etapă a construcției a fost confirmată cu acte justificative și efectuată în termen. O simplă notificare scrisă din partea companiei de construcții nu este o dovadă suficientă.

– În cazul în care constatați că lucrările nu vor fi livrate în termeni, nu ezitați să solicitați toate penalitățile și dobânzile de întârziere ce vi se cuvin conform clauzelor contractuale. Este important ca toate pretențiile pe care le aveți să fie efectuate printr-un schimb de scrisori cu aviz de recepție și nu prin apeluri telefonice. În acest caz, toată corespondența Dvs. va constitui o probă pertinentă în cazul unui eventual litigiu în instanța de judecată.

– În cazul unui eventual litigiu veți fi scutit de achitarea taxei de stat. Conform recomandării Curții Supreme de Justiție nr. 4 din 09.08.2012, la cauzele civile ce vizează litigiile cu privire la darea în exploatare în termen a imobilelor, inclusiv caselor de locuit, prestarea în termen a serviciilor etc. se aplică prevederile Legii nr. 105 din 13.03.2003 „Privind protecția consumatorilor”. Conform prevederilor art.31 (26) actului normativ vizat: „Consumatorii sunt scutiți de taxa de stat în acțiunile privind protecția drepturilor sale”.

O recomandare generală: înainte de a încheia un contract de investiții este bine să cereți sfatul unui consultant juridic. O consultație judicioasă, la o etapă incipientă, va face să economisiți timp, costuri și efort în cazul care partea cu care ați ales să contractați nu își va onora în mod conștiincios obligațiile.