12.08.2016

Iau/Dau apartament în chirie – de la A la Z

Autor: Corina Oprea, avocat, Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”

Că tot vara e în prag de „duminică seara”, septembrie bate-n ușă, noi începuturi se pun pe roate, facultate, job, viață nouă în regim de capitală – apartamentele-n chirie sunt la mare căutare. Mai devreme sau mai târziu cu toții ajungem să luăm un apartament în chirie, fie în timpul studenției, fie în tranziția de cumpărare a propriului spațiu locativ, fie că facem reparații/construcții în propriile case. În continuare, vă propunem un ghid informativo-juridic atât pentru cei care dau în chirie, cât și pentru cei care iau.

Proprietar sau agenție imobiliară

Dacă intenționați să dați în chirie (locațiune, juridic vorbind) un bun imobil, o puteți face personal sau puteți apela la serviciile unei companii imobiliare, care-și vor lua toate „grijile” pe capul lor. Trebuie doar să țineți cont că nimeni nu lucrează gratis și că agențiile percep un comision de la 2-4% din costul chiriei. Dacă intenționați să luați în chirie un apartament, aveți la dispoziție două opțiuni: fie găsiți apartamentul de sine stătător, adică direct de la proprietar, fie apelați la serviciile companiilor imobiliare. În acest caz, nu uitați de comisionul perceput de către acestea.

Semnați un contract

Din nou, indiferent de calitatea pe care o aveți, dați/luați în chirie, semnați neapărat un contract de locațiune! Un contract semnat este siguranța dvs. că în orice caz neplăcut veți putea să vă revendicați drepturile. În țara noastră, Codul civil stabilește pentru așa gen de relații/tranzacții forma de locațiune.

Aspecte contractuale stabilite de lege:

– Stabiliți cu proprietarul termenul pentru care semnați contractul. În mod normal, termenul minim este de 1 an de zile (poate fi și mai mic). Dacă contractul este semnat pentru o perioadă de 3 ani, atunci trebuie să-l înscrieți în registrul bunurilor imobile. Termenul maxim al unui contract de locațiune, potrivit legii, este pe 99 de ani. – Verificați dacă bunul (apartamentul, casa) este lipsit de vicii – materiale sau juridice.

– Prin vicii materiale se înțeleg toate defectele posibile ale locuinței – mobilier stricat, pereți roși, murdari, mucegai, țevi sparte etc. De aceea, vă recomandăm să scrieți în contract toate detaliile legate de starea locuinței.

– Prin vicii juridice se înțelege că apartamentul nu este gajat sau ipotecat la bancă.

Negociați prețul în lei! Este o recomandare pur mercantile. Să gândim la rece! Dacă salariul pe care îl primim este în lei, de ce am achita o chirie fluctuantă în valută? Mai ales în condițiile „meteo” ale sistemului bancar din țara noastră. Prețul trebuie să fie fix și să fie indicat expres în contract. Asigurați-vă, printr-o clauză contractuală, că prețul chiriei nu se va schimba pentru o perioadă de x luni.

Semnați un act de predare-primire a bunului. În acest act treceți fiecare obiect pe care l-ați primit împreună cu locuința, precum și starea în care se află. Așa vă asigurați că nu veți plăti pentru deteriorări pe care nu le-ați făcut.

Atenție la escroci! Verificați calitatea de proprietar (sau de împuternicit) al persoanei care vă dă în locațiune locuința. Escrocii, de obicei, cer să achitați o garanție pentru apartament în avans. Iar după ce primesc banii, aceștia dispar. Ca să evitați astfel de situații, aveți tot dreptul să cereți actele de identitate, inclusiv de proprietate. Semnați un contract înainte de a da orice avans.

Ce obligații și drepturi aveți în calitate de chiriaș (locatar)

Potrivit art. 888 din Codului civil, în calitate de locatar (chiriaș) sunteți obligat:

– să luați în primire locuinţa de faţă cu proprietarul;

– să achiţi chiria la timp;

– să folosiți locuinţa cu prudenţă, adică: să nu schimbați destinaţia acesteia, să întreprindeți reparaţiile de întreţinere curentă/locative, să efectuați lucrările de mică însemnătate, cum ar fi să montați un cuier, să notificați proprietarul despre necesitatea efectuării reparaţiilor importante;

– să predați locuinţa în starea în care ați primit-o;

– să contribuți la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curăţarea părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună, precum şi la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileşte în sarcina dvs.;

– să nu cedați contractul de locațiune a locuinţei fără acordul scris al proprietarului;

– să nu dați în sublocațiune locuinţa fără acordul scris al proprietarului;

– să-i permiteţi proprietarului examinarea locuinţei;

– să solicitaţi acordul proprietarului pentru eventualele îmbunătăţiri pe care doriți să le aduceți locuinţei;

– să despăgubiți proprietarul, dacă ați cauzat vreo daună locuinței.

Atenție! Nu veți răspunde de prejudiciul cauzat prin incendiu, dacă nu se va demonstra că el se datorează faptei proprietarului sau a persoanelor cărora acesta le-a permis folosinţa sau accesul la imobil.Nu veți purta răspundere pentru uzura obişnuită a locuinței, dacă aceasta a fost utilizată la destinaţie în conformitate cu prevederile contractului. Obligații lipsite de drepturi nu există, așă că, în calitate de chiriaș:

– aveți dreptul de folosinţă liniştită şi exclusivă a locuinţei;

– puteți întrebuinţa părţile şi instalaţiile de folosinţă comună ale clădirii potrivit destinaţiei fiecăreia;

– aveți dreptul de a rezilia unilateral contractul cu un termen de preaviz de 60 de zile, dacă închirierea este pe durată determinată;

– puteți cere proprietarului să vă restituie cheltuielile suportate în legătură cu orice reparație, pe care trebuia să o facă proprietarul.

Ce drepturi și obligații are proprietarul (locatorul)

Locatorul are dreptul:

– să verifice bunul închiriat. O mică precizare – nu există o prevedere legală strictă care să limiteze numărul vizitelor proprietarului și nici durata acestora. De aceeaa, vă recomandăm să includeți în contract o clauză prin care să-i limitați vizitele (de exemplu – proprietarul are dreptul să verifice stare locuinței o dată la fiecare trimestru, cu o durată maximă de 1,5 ore);

– să efectueze lucrări asupra lui;

– să-l prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-şi exercite aceste drepturi în mod rezonabil, dacă contractul de locațiune este încheiat pe un termen scurt, iar chiriașul nu intenționează să prelungească contractul.

– să solicite despăgubiri în cazul în care chiriașul schimbă destinația locuinței.

– să rezilieze contractul în cazul neîndeplinirii obligaţiilor de către chiriaş.

Și pentru că nu doar chiriașul are obligații pe umeri, proprietarul este obligat:

– să predea chiriaşului locuinţa în stare normală de folosinţă;

– să efectueze toate reparaţiile (instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, instalaţii de colectare a deşeurilor etc.) care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata închirierii/locațiunii;

– să efectueze reparaţiile privind părţile comune (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare etc.);

– să nu-l deranjeze pe chiriaş (să nu intre în casă în absenţa lui sau să facă vizite neanunţate).

Indiferent dacă sunteți chiriaș sau proprietar, trebuie să cunoașteți că:

– Proprietarul este răspunzator pentru orice ar impiedica chiriașul să se folosească de locuința închiriată, indiferent dacă aceste vicii existau dinainte ori au survenit pe parcursul derulării contractului, iar chiriașul are dreptul la o scădere proporțional a chiriei, dacă lucrurile nu sunt remediate de îndată. Atentie! Proprietarul nu răspunde pentru neregulile care nu au fost reclamate, deși erau aparente la data încheierii contractului!

– Dacă apartamentul/casa pe care o închiriați mai are și alți chiriași, iar aceștia vă creează deranj sau incomodități, puteți obţine, în dependenţă de circumstanţe, o reducere a chiriei sau rezilierea contractului, numai dacă înştiințați proprietarul comun despre încălcările ce vă afectează folosinţa şi dacă acestea persistă.

Tot despre chirie

Modalități de plată. Plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. Totuși, mecanismul de achitare îl puteți negocia. Drept exemplu, chiriașul achită plata chiriei:

– în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășeste o lună;

– în prima zi lucrătoare a fiecarei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;

– în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Plata cheltuielilor suplimentare este obligatorie numai în cazul în care există un acord între părţi. Dacă în folosirea bunului închiriat au apărut piedici din vina locatarului, acesta nu va fi exonerat de plata chiriei.

Modificarea chiriei

Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor. Locatorul (proprietarul) poate cere modificarea chiriei numai o dată în an şi numai în cazul în care condiţiile economice vin în dezavantajul proprietarului (de exemplu, creșterea valorii chiriei pe piața imobiliară, creșterea cursului valutar etc.). Locatarul (chiriașul) are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condiţiile stipulate în contractul de folosire a bunului sau starea lui s-a înrăutăţit considerabil fără ca acesta să aibă vreo vină.

Rezilierea contractului de locaţiune (art. 905-907 Cod civil)

Rezilierea contractului de locaţiune (obiectul căruia este un apartament/casă) încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părţi, cu un preaviz de 3 luni, dacă în contract nu este prevăzut altfel. -Dacă locuinţa sau orice altă încăpere destinată pentru locuit se află într-o stare ce creează un pericol real pentru sănătate, locatarul poate rezilia contractul de locaţiune fără respectarea termenului de preaviz. Locatarul are acest drept şi în cazul în care, la încheierea contractului, ştia despre pericol şi nu a înaintat pretenţii în legătură cu acesta. -Rezilierea contractului din iniţiativa locatorului (proprietarul) dacă locatarul:

– nu foloseşte bunul închiriat la destinaţie sau în conformitate cu prevederile contractului;

– admite intenţionat sau din culpă înrăutăţirea stării bunului ori creează un pericol real pentru o asemenea înrăutăţire;

– nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel;

– încheie un contract de sublocaţiune fără acordul locatorului.

Contractul poate prevedea şi alte motive de reziliere a contractului de locaţiune din iniţiativa locatorului. Rezilierea contractului din iniţiativa locatarului (chiriașului) se face în cazul în care:

– şi-a pierdut capacitatea de muncă şi nu poate folosi bunul închiriat;

– este privat de libertate şi nu-şi poate executa obligaţiile contractuale.

Contractul poate prevedea şi alte motive de reziliere a contractului de locaţiune din iniţiativa locatarului.

Vă recomandăm:

Atunci când luați în chirie un apartament, puneți cât mai multe întrebări! Nu vă sfiiți să întrebați absolut toate detaliile: cât costă întreținerea pe timp de iarnă, dacă a mai fost dat în chirie, care-i situația cu vecinii, dacă sunt achitate toate datoriile, care sunt taxele pentru deservirea blocului, parcării etc.

În apartamentele noi există posibilitatea ca încălzirea să fie în baza de centrală proprie. În acest caz, nu uitați să întrebați care este prețul lunar și dacă este același în fiecare lună. De multe ori, în blocurile cu centrală proprie întreținerea vine aceeași în fiecare lună indiferent de sezon. În acest fel veți ști cu exactitate de câți bani aveți nevoie pentru întreținere.

Nu discutați nimic la telefon! Dacă v-a plăcut un apartament sau o casă, mergeți și vă întâlniți cu proprietarul, cunoașteți-l sau cunoașteți-vă reciproc. Este extrem de important să vedeți cu cine veți contracta.

Nu uitați, feriți-vă de escroci!

Dacă folosiți serviciile unei companii imobiliare, negociați comisionul și neapărat contractați și cu aceștia. Înțelegerile verbale nu le veți putea demonstra în instanța de judecată.

Nu vă lăsați înșelat și luptați pentru fiecare drept ce vi se cuvine. Iar dacă ați fost mințit, păgubit or „tras pe sfoară”, apelați la serviciile unui avocat profesionist, care vă va oferi asistența necesară.